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外高橋：物流業(yè)務(wù)收益顯現(xiàn)
外高橋 600648 房地產(chǎn)業(yè)
研究機構(gòu)：天相投資 分析師：石磊 撰寫日期：2011-04-26
本期經(jīng)營數(shù)據(jù)：公司2011年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入19.48億元，同比增長52.71％；歸屬于母公司凈利潤0.80億元，同比增長125.59％；基本每股收益0.08元。
公司基本面：公司是上海四大園區(qū)開發(fā)企業(yè)之一，主營業(yè)務(wù)為物流、對外貿(mào)易和房地產(chǎn)租賃、銷售等。公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位為：形成“區(qū)內(nèi)以投資經(jīng)營為主，區(qū)外以自主開發(fā)為主”的經(jīng)營格局，園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)以租賃為主，園區(qū)外房地產(chǎn)物業(yè)以開發(fā)出售為主。公司的大股東是外高橋集團，實際控制人為上海市浦東新區(qū)國資委。
租賃和住宅銷售資源豐富：公司的工業(yè)地產(chǎn)主要是廠房和倉庫，主要分布在保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)園、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、江蘇啟東產(chǎn)業(yè)園等。公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)在夯實基礎(chǔ)的前提下，再大力提升招商穩(wěn)商力度，目前已有虎伯拉、藥明康德等項目入駐產(chǎn)業(yè)園。公司持有工業(yè)地產(chǎn)板塊廠房倉庫面積約220萬平米，出租率在90％左右，商業(yè)地產(chǎn)租賃主要是森蘭·外高橋項目的D5-2地塊的超市、影院、餐飲等，以及D4-5地塊的寫字樓項目，另外公司的保稅區(qū)夏碧路E區(qū)已經(jīng)持續(xù)為公司貢獻地產(chǎn)租賃收入。公司的住宅項目主要是常熟東南國際花苑項目以及森蘭項目的配套商品房。常熟項目現(xiàn)已竣工，將在2011年和2012年陸續(xù)為公司貢獻房產(chǎn)銷售收入；森蘭外高橋項目前期的各項工作正穩(wěn)步進行并取得一定成績。
森蘭項目位置處于外高橋新市鎮(zhèn)的核心區(qū)域，其開發(fā)建設(shè)已列入浦東新區(qū)重大工程，受到浦東新區(qū)政府的廣泛關(guān)注和市場的積極響應(yīng)。
物流業(yè)務(wù)收益顯現(xiàn)：報告期內(nèi)公司的物流貿(mào)易業(yè)務(wù)量上升是2011年一季度業(yè)績同比上升的主要原因。根據(jù)國家發(fā)改委早先公布的《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》，物流行業(yè)將獲得更多的政策支持，同時“物流型航運中心的發(fā)展框架”初步成型，形成與洋山航線、陸家嘴（600663）金融、虹口區(qū)船務(wù)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的對接以及“貿(mào)易聚焦外高橋戰(zhàn)略”，用2-3年時間打造成服務(wù)長三角、服務(wù)長江流域、服務(wù)全國的上海國際貿(mào)易基地等戰(zhàn)略規(guī)劃都將為公司的發(fā)展帶來眾多機遇，使公司的物流業(yè)務(wù)收入更加快速增長。
盈利預(yù)測與投資評級：我們預(yù)測公司2011、2012年的EPS分別為0.71元和0.92元，對應(yīng)的動態(tài)PE為22倍和17倍（表1）。公司主要致力于外高橋新市鎮(zhèn)建設(shè)和外高橋保稅園區(qū)的功能開發(fā)建設(shè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對公司的直接影響并不顯著，而且園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大將為公司帶來更多的租賃收入，公司的物流業(yè)務(wù)也有一個良好的發(fā)展預(yù)期，因此維持公司“增持”的投資評級。
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