（5）提升物流服務(wù)水平。物流園區(qū)的空間集聚和功能集聚效益，縮短了物流服務(wù)時(shí)間，提高了物流服務(wù)速度，減少了搬運(yùn)、裝卸、儲(chǔ)存等運(yùn)作環(huán)節(jié)，提高了準(zhǔn)時(shí)服務(wù)水平，減少了貨物損毀，降低了物流費(fèi)用，極大地提升了物流服務(wù)水平，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、綜合化和現(xiàn)代化的物流服務(wù)。
2.微觀業(yè)務(wù)功能與配套功能
物流園區(qū)的業(yè)務(wù)功能是一種基礎(chǔ)功能，表現(xiàn)在通過園區(qū)的設(shè)施設(shè)備、技術(shù)方法、組織管理等資源為客戶提供各種物流服務(wù)的能力。如圖1-1所示。一般來說，物流園區(qū)的業(yè)務(wù)功能包括存儲(chǔ)、運(yùn)輸、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、分揀以及信息服務(wù)等。同時(shí)還包括與之配套的辦公、金融、生活、綜合服務(wù)等功能。
（1）存儲(chǔ)功能：要求配備一定的儲(chǔ)存設(shè)施和設(shè)備。由于物流園區(qū)中所涉及的很多作業(yè)環(huán)節(jié)如運(yùn)輸、配送等都要與倉儲(chǔ)活動(dòng)相聯(lián)系，所以存儲(chǔ)的職能是必不可少的，它保證了物流活動(dòng)的開展，具有支撐作用。
（2）運(yùn)輸、配送功能。對于城際間的貨物運(yùn)輸，物流園區(qū)應(yīng)能提供多式聯(lián)運(yùn)服務(wù)以達(dá)到最佳運(yùn)輸模式組合、最高效率、最短路徑、最少時(shí)間、最低費(fèi)用的要求。對于市內(nèi)貨物配送，主要是能滿足生產(chǎn)商與銷售商之間的配送、生產(chǎn)商或銷售商與超市門店之間的配送、供應(yīng)商與生產(chǎn)企業(yè)之間的配送、電子商務(wù)環(huán)境下的物流配送服務(wù)等，物流園區(qū)應(yīng)能提供給客戶不同的配送路線和價(jià)格服務(wù)，以滿足不同層次客戶的各自需求。
（3）裝卸、搬運(yùn)功能。物流園區(qū)應(yīng)配備專業(yè)化的裝卸、提升、運(yùn)送、碼垛等裝卸搬運(yùn)機(jī)械，提高裝卸搬運(yùn)作業(yè)效率，減少作業(yè)可能對商品造成的損毀。
（4）包裝功能。在物流園區(qū)內(nèi)的包裝作業(yè)不僅要負(fù)責(zé)商品的組合、拼裝、加固，形成適于物流和配送的組合包裝單元，必要時(shí)還要根據(jù)客戶的需要對商品進(jìn)行必要的商業(yè)包裝。
（5）流通加工功能。為了方便客戶，物流園區(qū)應(yīng)為戰(zhàn)略合作伙伴如制造商和分銷商提供必要的流通、加工服務(wù)。
（6）配載功能。從提高作業(yè)效率和降低成本出發(fā)，應(yīng)改進(jìn)傳統(tǒng)的無序、不安全、高費(fèi)用和低效率的人工配載，逐步實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)優(yōu)化配載。
（7）拼箱、拆箱功能。實(shí)現(xiàn)集裝箱的集零化整，提高集裝箱的裝載率；實(shí)現(xiàn)集裝箱的化整為零，貨物分揀后進(jìn)行零擔(dān)配送。
（8）分揀功能。當(dāng)供應(yīng)商的貨物以大包裝、粗包裝進(jìn)庫時(shí)，根據(jù)物流需要，在物流園區(qū)進(jìn)行分揀和小包裝加工，優(yōu)化外包裝，提高商品附加值。
配套服務(wù)功能包括：（1）停車場、加油、檢修、配件供應(yīng)等車輛輔助服務(wù)功能。（2）銀行、保險(xiǎn)、證券等金融配套服務(wù)功能。（3）住宿、餐飲、娛樂、購物、旅游等生活配套服務(wù)功能。（4）來自工商、稅務(wù)、海關(guān)等部門的一條龍相關(guān)服務(wù)。
3.物流增值服務(wù)功能
隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，企業(yè)競爭加劇，客戶企業(yè)除了要求提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、包裝等一般性服務(wù)外，還希望物流園區(qū)提供物流網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、需求分析、訂貨管理、訂單處理、信息服務(wù)等一系列的增值服務(wù)。從國內(nèi)外物流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，物流增值服務(wù)是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢和新的利潤增長點(diǎn)。
（1）結(jié)算和物流金融服務(wù)功能。物流園區(qū)與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)及其客戶提供相關(guān)的物流金融服務(wù)，既包括存貨質(zhì)押融資等服務(wù)，也包括在從事代理、配送的情況下替貨主向收貨人結(jié)算貨款等。
（2）需求預(yù)測功能。物流園區(qū)應(yīng)能根據(jù)園區(qū)商品進(jìn)貨、出貨信息來預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)的商品進(jìn)出庫量，進(jìn)而預(yù)測市場對商品的需求。
（3）物流技術(shù)開發(fā)與系統(tǒng)設(shè)計(jì)。吸引相關(guān)物流高科技企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，利用園區(qū)企業(yè)密集的資源優(yōu)勢，發(fā)展物流軟件開發(fā)與物流設(shè)施設(shè)備的技術(shù)開發(fā)，形成利潤增長點(diǎn)。
（4）物流咨詢與培訓(xùn)。利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流業(yè)務(wù)咨詢優(yōu)勢，吸引物流咨詢企業(yè)進(jìn)駐發(fā)展，充分發(fā)揮高校、科研、企業(yè)、政府多方合作的優(yōu)勢，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)。
（5）供應(yīng)鏈物流管理。深層次介入生產(chǎn)流通商的供應(yīng)鏈管理，從采購供應(yīng)到生產(chǎn)流程中的零配件、半成品上下線、產(chǎn)成品的銷售配送，提供基于供應(yīng)鏈一體化的物流管理。
（6）信息服務(wù)功能。搭建物流園區(qū)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域公共物流信息系統(tǒng)共享。同時(shí)與全國物流大系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，提供實(shí)時(shí)信息服務(wù)。如供需信息發(fā)布、信息交換、車輛配載、配送服務(wù)、統(tǒng)計(jì)清算、全程物流運(yùn)輸監(jiān)管服務(wù)（GPS、GIS、ITS）等。
圖1-1 物流園區(qū)業(yè)務(wù)功能
4.案例：天津市典型物流園區(qū)功能定位
以天津市規(guī)劃建設(shè)的11個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目為例，其功能定位和發(fā)展目標(biāo)如表1-1所示。
表1-1 天津市典型物流園區(qū)功能定位
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序號(hào)
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園區(qū)名稱
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功能定位
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發(fā)展目標(biāo)
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1
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天津港散貨物流中心
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運(yùn)輸組織，倉儲(chǔ)裝卸，中轉(zhuǎn)換裝，分撥配送，煤炭、焦炭、礦石批發(fā)，加工增值，市場交易，信息咨詢，綜合服務(wù)等。
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中國北方規(guī)模最大、功能最強(qiáng)、配套設(shè)施完善的綜合性散貨物流的核心基地。成為西北、華北、京津地區(qū)能源和重要原材料輸出、輸入的分配中心、加工中心和交易中心。
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2
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天津港集裝箱物流中心
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現(xiàn)代物流（貨物倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、包裝、流通加工、分撥、配送、船舶代理、貨運(yùn)代理），集裝箱業(yè)務(wù)（集裝箱的倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、搬運(yùn)、拆裝箱，修箱、洗箱、消毒、熏蒸、冷藏箱、空箱管理），國際貿(mào)易與航運(yùn)服務(wù)，信息服務(wù)以及其他輔助服務(wù)。
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天津港躋身國際大港的標(biāo)志性工程，全球物流供應(yīng)鏈的重要節(jié)點(diǎn)，中國北方規(guī)模大、影響力強(qiáng)、一流的現(xiàn)代物流基地。
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3
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寶坻京津國際商貿(mào)物流港
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國際采購、品牌展示、技術(shù)研發(fā)、物流配送、信息推廣、電子商務(wù)、綜合配套等多種功能。
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構(gòu)建立足京津、服務(wù)三北、輻射東北亞的輕紡、服裝、五金、建材、家具商品展示交易、分撥加工配套中心。
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4
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軍糧城散貨物流園
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鋼鐵交易、倉儲(chǔ)、加工、物流配送、信息交流等。
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建成大宗商品物流、信息平臺(tái)，輻射“三北”的集散物流中心。
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5
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天津國際金屬物流園
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鋼鐵科研、生產(chǎn)、加工、倉儲(chǔ)、物流、貿(mào)易、網(wǎng)上交易。
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形成北方規(guī)模較大的鋼鐵交易園區(qū)和專業(yè)鋼鐵物流集散地。
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6
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北辰鋼鐵物流園
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鋼材綜合運(yùn)輸、集合倉儲(chǔ)、物流配送、市場交易、信息處理；流通加工、物流咨詢服務(wù)、電子物流、報(bào)關(guān)等。
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以第三方物流為主，集加工、配送、倉儲(chǔ)、展示、銷售等復(fù)合功能的現(xiàn)代專業(yè)物流園區(qū)。
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7
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天津保稅物流園區(qū)
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國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際貿(mào)易。國內(nèi)貨物進(jìn)入園區(qū)視同出口、辦理報(bào)關(guān)手續(xù)、實(shí)行退稅，園區(qū)貨物內(nèi)銷按貨物進(jìn)口的有關(guān)規(guī)定辦理報(bào)關(guān)手續(xù)，貨物按實(shí)際狀態(tài)征稅，區(qū)內(nèi)貨物自由流通，不征增值稅和消費(fèi)稅。
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努力建設(shè)服務(wù)中國北方的保稅物流中心、國際貨物大進(jìn)大出的綠色通道。
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8
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天津空港國際物流區(qū)
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主要吸引企業(yè)從事國際、國內(nèi)航空貨物的倉儲(chǔ)、分撥、配送、整理、加工、展示、展銷等業(yè)務(wù)。
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依托天津?yàn)I海國際機(jī)場完備的基礎(chǔ)設(shè)施條件和天津港保稅區(qū)功能政策的優(yōu)勢，努力建設(shè)成為中國北方最大、面向東北亞、世界一流的國際航空物流基地，拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)的增長，推動(dòng)國際經(jīng)濟(jì)合作和國際經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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9
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中國北方水產(chǎn)食品國際物流中心
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水產(chǎn)品交易、物流倉儲(chǔ)、加工配送、商務(wù)辦公和配套服務(wù)，配套商業(yè)設(shè)施等。
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以現(xiàn)代化物流配送為手段，信息化技術(shù)為支撐，國內(nèi)外名、優(yōu)、特水產(chǎn)品為物流源，集交易、加工、儲(chǔ)運(yùn)、集散、配送于一體，服務(wù)京津冀，輻射“三北”乃至東北亞，與國際接軌的大型水產(chǎn)城。
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10
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泰達(dá)普洛斯國際保稅物流園
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保稅和非保稅倉儲(chǔ)設(shè)施及相關(guān)工業(yè)設(shè)施的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營和管理，并提供相關(guān)的咨詢和服務(wù)。
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原開發(fā)區(qū)保稅物流中心，申請保稅物流中心（B型）。
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11
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天津市物流貨運(yùn)中心
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空車配貨、汽車貨運(yùn)、城市配送、倉儲(chǔ)、包裝分揀、公鐵水空多式聯(lián)運(yùn)、餐飲、住宿以及物流信息的收集、整合、處理和發(fā)布。
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以面向全國的公路長途貨物配載為龍頭，集運(yùn)輸服務(wù)、汽車修理、住宿、餐飲、娛樂、通訊、商務(wù)活動(dòng)等場所為一體，發(fā)揮專業(yè)運(yùn)輸服務(wù)配套作用，成為天津最具規(guī)模實(shí)力的專事IT＋物流全方位的大型物流企業(yè)。
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1.2.2物流園區(qū)類型
根據(jù)2008年國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布的《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標(biāo)準(zhǔn)，按照物流園區(qū)的依托對象進(jìn)行劃分，將物流園區(qū)分為貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型、綜合服務(wù)型等幾種類型。如表1-2所示。
表1-2 《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于物流園區(qū)的分類
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類型
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要求
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代表性園區(qū)
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貨運(yùn)服務(wù)型
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a) 依托空運(yùn)或海運(yùn)或陸運(yùn)樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運(yùn)輸形式銜接
b) 提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)不同運(yùn)輸形式的有效銜接
c）主要服務(wù)于國際性或區(qū)域性物流運(yùn)輸及轉(zhuǎn)換
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北京西南貨運(yùn)主樞紐
義烏國際物流中心
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生產(chǎn)服務(wù)型
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a) 依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃
b) 提供制造型企業(yè)一體化物流服務(wù)
c) 主要服務(wù)于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售
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上海化學(xué)工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園
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商貿(mào)服務(wù)型
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a) 依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿(mào)市場服務(wù)
b) 提供商品的集散、運(yùn)輸、配送、倉儲(chǔ)、信息處理、流通加工等物流服務(wù)
c) 主要服務(wù)于商貿(mào)流通業(yè)商品集散
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蓋家溝國際物流基地
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綜合服務(wù)型
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a) 依托城市配送、生產(chǎn)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等多元對象而規(guī)劃
b) 位于城市交通運(yùn)輸主要節(jié)點(diǎn)，提供綜合物流功能服務(wù)
c) 主要服務(wù)于城市配送與區(qū)域運(yùn)輸
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深圳平湖物流園區(qū)
上海西北綜合物流園區(qū)
浙江傳化公路港
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注1：空港物流園區(qū)依托機(jī)場，以空運(yùn)、快運(yùn)為主，銜接航空與公路轉(zhuǎn)運(yùn)；
注2：海港物流園區(qū)依托港口，銜接海運(yùn)與內(nèi)河、鐵路、公路轉(zhuǎn)運(yùn)；
注3：陸港物流園區(qū)依托公路或鐵路樞紐，以公路干線運(yùn)輸為主，銜接公鐵轉(zhuǎn)運(yùn)。
根據(jù)該項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)，對各類物流園區(qū)的規(guī)劃提出一系列的推薦性指標(biāo)，如表1-3、1-4、1-5、1-6所示。
表1-3 物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標(biāo)：貨運(yùn)服務(wù)型
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指標(biāo)
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指標(biāo)單位
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指標(biāo)值
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備注
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空港型
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海港型
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陸港型
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投資強(qiáng)度
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萬元/畝
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≥100
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≥120
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≥80
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推薦性要求
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園區(qū)物流強(qiáng)度
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萬噸/Km2.年
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≥50
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≥5000
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≥500
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交通連接方式
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至少有兩種以上運(yùn)輸方式存在，可以實(shí)現(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)
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物流信息平臺(tái)
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能為入駐物流企業(yè)提供符合海關(guān)監(jiān)管要求的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)
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表1-4 物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標(biāo)：生產(chǎn)服務(wù)型
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指標(biāo)
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指標(biāo)單位
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指標(biāo)值
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備注
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投資強(qiáng)度
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萬元/畝
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≥80
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推薦性要求
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園區(qū)物流強(qiáng)度
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萬噸/Km2.年
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≥250
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交通連接方式
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至少有兩種以上運(yùn)輸方式存在，可以實(shí)現(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)
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物流信息平臺(tái)
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能為入駐物流企業(yè)和工業(yè)園區(qū)提供公共信息平臺(tái)和實(shí)時(shí)信息交換系統(tǒng)
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表1-5 物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標(biāo)：貿(mào)易服務(wù)型
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指標(biāo)
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指標(biāo)單位
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指標(biāo)值
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備注
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投資強(qiáng)度
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萬元/畝
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≥60
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推薦性要求
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園區(qū)物流強(qiáng)度
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萬噸/Km2.年
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≥150
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交通連接方式
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至少有兩種以上運(yùn)輸方式存在，可以實(shí)現(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)
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物流信息平臺(tái)
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能為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供物流公共信息和在線交易服務(wù)
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表1-6 物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標(biāo)：綜合服務(wù)型
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指標(biāo)
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指標(biāo)單位
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指標(biāo)值
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備注
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投資強(qiáng)度
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萬元/畝
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≥100
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推薦性要求
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園區(qū)物流強(qiáng)度
（基礎(chǔ)設(shè)施）
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萬噸/Km2.年
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≥300
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交通連接方式
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至少有兩種以上運(yùn)輸方式存在，可以實(shí)現(xiàn)多式聯(lián)運(yùn)
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物流信息平臺(tái)
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能為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供物流公共信息和在線交易服務(wù)
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這里，該項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物流園區(qū)推薦性指標(biāo)的計(jì)算方法如下：
（1）投資強(qiáng)度：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。
計(jì)算公式：
投資強(qiáng)度=項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資÷項(xiàng)目總用地面積
其中，項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價(jià)款。
（2）行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：項(xiàng)目用地范圍行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）占總用地面積的比例。
計(jì)算公式：
行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積÷項(xiàng)目總用地面積×100%
（3）園區(qū)物流強(qiáng)度：單位時(shí)間、單位面積的物流處理能力。
園區(qū)物流強(qiáng)度=園區(qū)年度物流總量÷園區(qū)總用地面積。
1.2.3物流園區(qū)開發(fā)模式
物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對集中建設(shè)的功能區(qū)域，也是實(shí)現(xiàn)降低物流成本、提高運(yùn)作效率、改善物流服務(wù)等活動(dòng)的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的現(xiàn)代物流基地。
1.中國物流園區(qū)的建設(shè)方式
物流園區(qū)屬于投資大、回收期長且涉及多個(gè)部門的公益性項(xiàng)目，因而，從國內(nèi)外物流園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來看，大多都有政府參與。由于各國國情不同，各國政府在物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中的作用、地位和角色也不盡相同，各國物流園區(qū)的建設(shè)模式也存在很大區(qū)別。
考慮到中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)和對發(fā)展物流的需求，物流園區(qū)的開發(fā)方式主要?jiǎng)澐譃槿缦氯N形式，如表1-7所示。
（1）政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式
政府對物流園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，然后由工業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，建成后，物流企業(yè)通過租賃或出讓的方式進(jìn)入到物流園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理。該模式要求投資量很大，但統(tǒng)一建設(shè)可以使園區(qū)布局合理。能夠采用這種模式的往往是那些占有戰(zhàn)略性資源的物流園區(qū)，如依靠空港、海港的物流園區(qū)。
（2）政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)模式
政府統(tǒng)籌安排物流園區(qū)用地，通過招商引資把企業(yè)吸引進(jìn)來，企業(yè)征得土地后自行開發(fā)建設(shè)。在該模式中，由于各企業(yè)從自身利益出發(fā)，各自為政，因此園區(qū)整體布局比較混亂，與政府最初設(shè)想相差甚遠(yuǎn)。
（3）政府政策支持，主體企業(yè)引導(dǎo)模式
這種模式是通過由一個(gè)或幾個(gè)在物流服務(wù)領(lǐng)域具有資金和技術(shù)等方面領(lǐng)先優(yōu)勢的大型企業(yè)牽頭，根據(jù)市場需求，自行征用土地，率先進(jìn)行物流園區(qū)的開發(fā)，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下，逐步實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，引進(jìn)依托物流環(huán)境進(jìn)行發(fā)展的物流密集型工商企業(yè)，達(dá)到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的。
表1-7 我國物流園區(qū)開發(fā)模式
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形式
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規(guī)劃主體
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運(yùn)營主體
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特征
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政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)
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政府
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工業(yè)地產(chǎn)商
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投資量很大，布局合理
占有戰(zhàn)略性資源，如鄰近空港、海港
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政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)
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政府
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企業(yè)
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整體布局比較混亂
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政府政策支持，主體企業(yè)引導(dǎo)模式
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企業(yè)
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企業(yè)
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整體布局有時(shí)比較混亂
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在上述三種模式中，前兩種方式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用；第三種方式是一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。但是，無論哪種模式，政府的各種政策支持都是非常重要的。
2.中國物流園區(qū)的投融資模式
物流園區(qū)的投資規(guī)模主要是根據(jù)物流園區(qū)的服務(wù)功能定位、服務(wù)對象和服務(wù)范圍等因素來確定，投資建設(shè)費(fèi)用主要包括土地征用費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、運(yùn)營費(fèi)用和人員工資四大部分。物流園區(qū)的建設(shè)，尤其是在建設(shè)初期涉及土地征用和基礎(chǔ)建設(shè)，需要大量的資金投入，僅僅依靠企業(yè)自身投融資是不夠的。從國外物流園區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)來看，物流園區(qū)的建設(shè)主要都是以政府投融資為主。在園區(qū)建設(shè)初期，政府除了進(jìn)行資金投入外，還在征地、減稅和貸款等方面給予物流園區(qū)政策扶持。
就中國目前物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程來看，投資建設(shè)主體呈現(xiàn)多元化的趨勢，既有中國的國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)；建設(shè)資金來源既有自有資金也有銀行貸款。如表1-8所示。
表1-8 中國兩種典型物流園區(qū)的投資模式
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形式
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投資主體
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特征
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代表性園區(qū)
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國有及國有控股企業(yè)參與出資
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政府
自上而下方式
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當(dāng)?shù)卣酝恋貎?yōu)惠、政策優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等方式支持物流園區(qū)的建設(shè)，并通常由政符授權(quán)的企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營
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北京空港物流基地、上海洋山深水港物流園區(qū)、南京王家灣物流中心等。
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民營及民營控股企業(yè)參與投資建設(shè)
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企業(yè)
自下而上方式
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由諸如商貿(mào)流通控股企業(yè)、大型工業(yè)制造企業(yè)、骨干交通運(yùn)輸與儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)等大型龍頭企業(yè)發(fā)起，獨(dú)立完成或通過招商引資共同開發(fā)和建設(shè)，然后吸收社會(huì)商貿(mào)流通企業(yè)、零配件供應(yīng)企業(yè)、運(yùn)輸及倉儲(chǔ)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)化物流企業(yè)加盟
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浙江傳化物流基地、浙江紹興輕紡城
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從中國目前建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，物流園區(qū)呈現(xiàn)初期投入費(fèi)用大的特點(diǎn)，其物流用地地價(jià)從12萬元/畝——80萬元/畝不等，部分一線城市（上海、深圳等）物流用地地價(jià)已高達(dá)60-100萬元/畝。如果再算上后續(xù)七通一平費(fèi)用、倉儲(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、基本設(shè)備以及信息系統(tǒng)等，就綜合投入而言，有專家指出，一個(gè)200畝的物流中心通常將需要6000萬的購地資金和8500萬—1億元基本建設(shè)費(fèi)用。
從全國范圍來看，物流園區(qū)在各地的投資差異很大，部分園區(qū)的投資達(dá)到100億元人民幣，部分園區(qū)的投資不足1億元人民幣。如表1-9所示。
表1-9 中國部分物流園區(qū)投資規(guī)模
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序號(hào)
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省份
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物流園區(qū)名稱
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投資規(guī)模(億元)
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1
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廣東
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深圳前海物流園區(qū)
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150
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2
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遼寧
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沈北物流園區(qū)
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119
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3
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北京
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北京物流港
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100
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4
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陜西
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西安國際港務(wù)區(qū)
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98
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5
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湖北
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陽邏港物流園區(qū)
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80
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6
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湖北
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武漢鄭店華中商貿(mào)物流城
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60-80
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7
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重慶
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江津港口物流園區(qū)
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61.63
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8
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重慶
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重慶鐵路物流園區(qū)
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60
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9
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四川
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成都航空物流園區(qū)
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0.9
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10
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內(nèi)蒙古
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錫林郭勒安快物流園區(qū)
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0.8
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11
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天津
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大港煤炭物流園區(qū)
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0.73
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12
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寧夏
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銀古物流園區(qū)
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0.67
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13
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廣西
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陸川縣龍豪工業(yè)物流園區(qū)
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0.6
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14
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湖北
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荊門現(xiàn)代糧食物流園區(qū)
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0.5626
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15
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福建
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沙縣糧食物流園區(qū)
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0.4
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16
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內(nèi)蒙古
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鋼鐵稀土物流園區(qū)
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0.4
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17
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山東
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空港國際物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)
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0.3
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18
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河南
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洛陽市大一物流園區(qū)
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0.3
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19
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重慶
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重慶雙龍桑家坡物流園區(qū)
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0.3
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20
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江蘇
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揚(yáng)州港口物流園區(qū)
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0.27
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這里既有各地土地價(jià)格的差異，也有建設(shè)投資主體的影響。一般來說，以政府主導(dǎo)投資，自上而下方式建設(shè)的物流園區(qū)，特別是政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其投資額度相對較大；而企業(yè)主導(dǎo)投資，自下而上建設(shè)的物流園區(qū)，其投資額度相對有限。
對于物流園區(qū)投資規(guī)模的確定，需要與該地區(qū)實(shí)際需求相適應(yīng)，規(guī)模過大，必然導(dǎo)致嚴(yán)重的資金、土地等資源的浪費(fèi)。同時(shí)，也需要有一定的前瞻性，能夠滿足未來一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。
另外，部分物流園區(qū)由外資投資建設(shè)。例如，美國的普洛斯于2004年4月正式在中國上海成立了地區(qū)總部，開始了在中國的發(fā)展。普洛斯地產(chǎn)在中國城市的分布如圖1-2所示。截至到2008年12月31日，普洛斯公司運(yùn)營的設(shè)施達(dá)到1,865,400平方米，另有1,041,600平方米的在建項(xiàng)目。普洛斯外資投入已進(jìn)入沈陽、北京、天津、青島、大連、南京、蘇州、無錫、上海、杭州、寧波、嘉興、廣州、深圳、佛山、武漢、長沙、成都、重慶和珠海等20多個(gè)我國重點(diǎn)一線城市， 這個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。
（注：圖中數(shù)據(jù)截止2007年3月31日；第一個(gè)數(shù)字表示城市GDP排名，第二個(gè)數(shù)字表示城市人口數(shù)量）
3.中國物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模
物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模應(yīng)當(dāng)定多大合適？這里不僅要考慮物流園區(qū)在整個(gè)區(qū)域中的功能地位、當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、交通區(qū)位特征以及園區(qū)的區(qū)域輻射范圍等宏觀因素，還要考慮以下一些微觀因素，如入駐企業(yè)數(shù)量及規(guī)模、產(chǎn)品種類及物理屬性、園區(qū)物流吞吐量、供應(yīng)商及下游銷售商的規(guī)模和數(shù)量以及倉庫建筑物類型等。
物流園區(qū)建設(shè)過程中，目前各地的占地規(guī)模差異很大，部分園區(qū)的占地達(dá)到20,000畝以上，部分園區(qū)的占地不足200畝。
表1-10 中國部分物流園區(qū)占地規(guī)模
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省份
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物流園區(qū)名稱
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占地規(guī)模(畝)
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山東
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郭店物流園區(qū)
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90,000畝
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廣東
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南沙國際物流園區(qū)
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74235畝
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遼寧
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大連市甘井子區(qū)綜合物流園區(qū)
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≥30000畝
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吉林
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長春東北亞物流園區(qū)
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≥30000畝
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遼寧
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金州二十里鋪物流園
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≥30000畝
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江蘇
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連云港金港灣國際物流園
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≥30000畝
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上海
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臨港裝備制造業(yè)物流基地
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≥30000畝
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上海
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臨港物流園區(qū)
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≥30000畝
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福建
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柘榮縣藥業(yè)物流園區(qū)
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200畝
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河北
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熙平物流基地
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200畝
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河南
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洛陽市大一物流園區(qū)
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200畝
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廣西
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二橋口岸物流園區(qū)
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200畝
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重慶
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重慶雙龍桑家坡物流園區(qū)
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200畝
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江蘇
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新華新港物流基地
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150畝
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天津
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大港煤炭物流園區(qū)
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150畝
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湖北
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武漢商聯(lián)集團(tuán)物流基地
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150畝
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和其它國家物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模相比較，中國部分物流園區(qū)規(guī)劃面積偏大。國外物流園區(qū)平均占地多在70公頃以上，但不超過200公頃（1平方公里=100公頃）。
中國在物流園區(qū)建設(shè)起步階段，曾經(jīng)出現(xiàn)過建設(shè)貪大求全的現(xiàn)象。合適的物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模對區(qū)域物流發(fā)展至關(guān)重要。對于物流園區(qū)建設(shè)規(guī)模的確定，需要綜合考慮到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、周邊市場需求、園區(qū)服務(wù)功能和產(chǎn)品貨物屬性。從規(guī)劃要有適度超前性來說，物流園區(qū)的規(guī)劃規(guī)模不能太小，否則不利于區(qū)域物流的持續(xù)發(fā)展；但從各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物流需求來說，規(guī)劃規(guī)模又不能太大，否則會(huì)產(chǎn)生投資浪費(fèi)和物流資源閑置，也會(huì)給以后的經(jīng)營運(yùn)作埋下隱患。
4.中國物流園區(qū)政府優(yōu)惠政策
物流園區(qū)屬于社會(huì)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資大、回收期長、社會(huì)效益好，這也就決定了政府給予物流園區(qū)政策扶持的必要性和重要性。特別是在園區(qū)開發(fā)前期涉及到征地以及大量資金投入的問題，尤其需要政府相關(guān)部門給予支持和協(xié)調(diào)?？梢哉f，政府對于物流園區(qū)的扶持、鼓勵(lì)政策是園區(qū)成功運(yùn)營、獲取收益、可持續(xù)發(fā)展的保障。
國外很多運(yùn)營良好的物流園區(qū)的發(fā)展歷程也充分體現(xiàn)了政府優(yōu)惠政策對園區(qū)發(fā)展產(chǎn)生的積極影響。日本政府為物流行業(yè)協(xié)會(huì)提供長期低息貸款進(jìn)行物流園區(qū)開發(fā)；德國政府通過資助方式引導(dǎo)各州按照統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，并提供土地和交通基礎(chǔ)設(shè)施；比利時(shí)和法國為了鼓勵(lì)配送中心發(fā)展，不僅從資金上給予支持，而且實(shí)行減免稅收政策；荷蘭的一些地方政府降低倉庫建設(shè)規(guī)劃管理要求。
中國許多地方政府在近10年的物流園區(qū)開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營過程中，也在優(yōu)惠政策方面做了許多有益的摸索，對推動(dòng)和促進(jìn)物流園區(qū)的建設(shè)、運(yùn)營、健康發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。具體內(nèi)容如下：
（1）協(xié)調(diào)部門關(guān)系
物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不同于一般的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，涉及到發(fā)改委、國土資源、交通、建設(shè)、海關(guān)、稅務(wù)、工商等各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)與配合，參與物流活動(dòng)的企業(yè)更是多種多樣，有國營大型企業(yè)、私營物流公司以及國外物流企業(yè)。由于中國物流業(yè)的特點(diǎn)以及物流空間特征，政府部門之間、企業(yè)部門之間、以及政府與企業(yè)之間存在一系列問題需要協(xié)調(diào)和共同解決。因此，政府在物流園區(qū)發(fā)展中的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用十分重要。
（2）出臺(tái)行業(yè)規(guī)范
物流園區(qū)是一個(gè)各類企業(yè)集中活動(dòng)的場所，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不一、從屬行業(yè)不同、良莠不齊，企業(yè)出于自身利益考慮可能出現(xiàn)惡性競爭的情況。因此，需要制訂物流行業(yè)的管理法規(guī)和準(zhǔn)則，規(guī)范物流企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，營造物流園區(qū)公平、有序的競爭環(huán)境，保障物流園區(qū)健康發(fā)展。
（3）加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
物流園區(qū)集中了大量的物流企業(yè)，特別是從事配送、運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)和所屬車輛，這給園區(qū)臨近的交通基礎(chǔ)設(shè)施提出了較高的要求，沒有良好的周邊交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將直接影響到物流園區(qū)發(fā)展后勁。因此，加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善物流園區(qū)的集疏運(yùn)條件，是物流園區(qū)具有發(fā)展后勁的重要保障。
（4）制定優(yōu)惠政策
優(yōu)惠政策的制定是影響物流園區(qū)成功運(yùn)營的最直接因素。中國近10年物流園區(qū)建設(shè)過程中，普遍制定的優(yōu)惠政策主要有如下幾類。
Ø 土地優(yōu)惠政策
物流園區(qū)的用地以倉儲(chǔ)和交通用地為主，輔以交易、服務(wù)、辦公場所用地?？紤]到物流園區(qū)的環(huán)境和社會(huì)效應(yīng)，在地價(jià)征收或收取土地使用費(fèi)上，政府給予物流企業(yè)更多的優(yōu)惠和減免，如土地出讓金減免、地價(jià)款分期支付、土地優(yōu)惠價(jià)格出讓等。
Ø 稅收優(yōu)惠政策
物流行業(yè)本身利潤率不高且投資回收期長，還存在諸如重復(fù)納稅、不能享受統(tǒng)一繳稅、亂罰款、亂收費(fèi)等問題，造成物流企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重。針對此現(xiàn)象，政府采取切實(shí)措施，減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如所得稅減征或免征、稅收返還、享受保稅區(qū)政策等。
Ø 資金優(yōu)惠政策
園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流設(shè)施的建設(shè)需要較大的資金投入，特別是倉儲(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)大，投資回收期長，有些企業(yè)一時(shí)很難拿出這部分建設(shè)資金。因此，政府在資金上給予物流企業(yè)以必要的扶持，如長期低息貸款、貼息貸款、貸款優(yōu)先權(quán)、政府專項(xiàng)貸款、貸款優(yōu)惠利率、周邊交通市政設(shè)施改造以及免收城市建設(shè)費(fèi)等。
Ø 其他優(yōu)惠政策
對于物流公共項(xiàng)目、公益性物流信息平臺(tái)的建設(shè)、物流人才的培訓(xùn)和教育以及重要物流項(xiàng)目設(shè)立發(fā)展基金，通過貼息、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)等多種形式給予扶持。
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