6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“萬緯物流首期類REITs”）在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。本次發(fā)行的類REITs，是國內(nèi)目前最接近境外成熟市場REITs的產(chǎn)品之一，其成功發(fā)行，意味著萬科旗下萬緯物流的資產(chǎn)價值與專業(yè)運營能力獲得了市場認可，進一步實現(xiàn)了資產(chǎn)良性發(fā)展，同時也為國內(nèi)公募REITs的試點進行了積極探索。萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，萬科集團執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責人韓慧華，萬緯物流董事長張旭，萬緯物流總經(jīng)理江煒，萬緯物流首席財務(wù)官林聰智，易方達資產(chǎn)管理有限公司董事長婁利舟及民生銀行、興業(yè)銀行、中國郵儲銀行、招商銀行等投資人嘉賓出席了本次掛牌儀式。
萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品在深交所敲鐘掛牌
萬科旗下萬緯物流首期類REITs獲多方資本認可，進一步實現(xiàn)資產(chǎn)良性發(fā)展
萬緯物流是萬科集團旗下成員企業(yè)。2015年，萬科集團正式推出獨立物流品牌——萬緯，經(jīng)過五年發(fā)展，已成為國內(nèi)出色的多溫區(qū)綜合物流解決方案服務(wù)商。萬緯物流目前可為客戶提供高標準的倉儲設(shè)施及多元化的冷鏈物流服務(wù)。目前萬緯物流的核心業(yè)務(wù)聚焦于全國六大城市群，覆蓋47個主要城市，擁有144個物流園區(qū)，全國在建及運營管理25個冷鏈物流園，倉儲規(guī)模超過千萬平方米。
萬緯物流此次發(fā)行的首期類REITs規(guī)模為5.732億元，其中優(yōu)先級證券的規(guī)模為2.95億元（獲中誠信AAAsf評級），權(quán)益級證券的規(guī)模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。
作為萬緯物流在交易所市場發(fā)行的首個類REITs，本次產(chǎn)品最大的亮點在于最大限度參考了境外成熟市場REITs模式，采用了“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)且底層物流園完全采用市場化方式進行運營和管理，產(chǎn)品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營凈現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值。
一位業(yè)內(nèi)人士表示：“此前國內(nèi)市場發(fā)行的類REITS產(chǎn)品，受各種原因影響，多數(shù)未采取‘純權(quán)益’結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的收益并不純粹來自于產(chǎn)品底層的資產(chǎn)，而是由發(fā)行主體提供一定程度的信用擔保，比如提供保證金以保障類REITs投資人的收益。而此次萬科旗下萬緯物流的類REITs，其投資人的盈虧完全取決于產(chǎn)品底層的兩間物流園是否掙錢、資產(chǎn)價值是否上升，而這又很大程度取決于萬緯的運營和管理能力。因此投資者是否買單，是市場對萬緯的資產(chǎn)和運營能力的一次檢驗。”
截至目前，萬緯物流的類REITs產(chǎn)品已獲得中國民生銀行、興業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、招商銀行等多家機構(gòu)的投資。此次產(chǎn)品的成功發(fā)行，意味著萬緯物流的項目開發(fā)與管理能力受到了資本市場的認可。
實際上，萬緯物流自2018年起已與資本市場陸續(xù)開展合作，與國內(nèi)外保險、基金等資本方共同發(fā)起設(shè)立過多期物流私募股權(quán)基金，涉及倉儲總面積超過100萬平方米。此次類REITs在與易方達資產(chǎn)管理有限公司的合作下成功發(fā)行，標志著萬緯物流的自我造血能力繼續(xù)提升，進一步實現(xiàn)了資產(chǎn)的良性發(fā)展。
萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品深交所掛牌儀式現(xiàn)場
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最接近境外成熟市場，為公募REITs探索做充分準備
2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），試點方案明確采用“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品架構(gòu)，優(yōu)先支持京津冀、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲、海南等重點區(qū)域，倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)被列入試點范圍內(nèi)，而高標準倉庫是本次公募REITs試點最受關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施之一。據(jù)統(tǒng)計，我國目前營業(yè)性通用倉庫總面積近11億平方米，其中超過90%以上為普通倉庫，高標準倉庫面積僅約6000萬平方米，占比不到6%。與普通倉庫相比，高標準倉庫具有客戶實力雄厚、租約時間長、空間利用率高、項目選址優(yōu)越、自動化水平先進、合規(guī)性強等特點，屬于優(yōu)質(zhì)倉儲物流資產(chǎn)。
此次萬緯物流類REITs產(chǎn)品底層的兩間物流園均為高標準倉庫，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，本次類REITs產(chǎn)品是國內(nèi)目前最接近境外成熟市場REITs的產(chǎn)品之一，也是萬緯物流在資產(chǎn)證券化方面的一次創(chuàng)新性嘗試，未來可直接對接《通知》所要求試點的“公募基金+單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”架構(gòu)。
萬緯物流表示，作為萬科集團旗下成員企業(yè)，圍繞集團“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，萬緯物流希望借助自身開發(fā)運營優(yōu)勢，伴隨國內(nèi)公募REITs試點的推進，將更多運營成熟的物流倉儲項目通過發(fā)行公募REITs的形式，與投資人共享優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的穩(wěn)定運營收益，同時盤活存量資產(chǎn)，將資金繼續(xù)投入到新的優(yōu)質(zhì)項目，從而建立起“開發(fā)、管理與基金運作”的閉環(huán)，既為投資人創(chuàng)造價值，也為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)助力。
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